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Immobili locati: il coronavirus cancella il canone?

La risposta  non può che  essere negativa.

 

L’art. 91 del Decreto  Legge 18 marzo 2020, cd. “Cura-Italia” regola la responsabilità della parte inadempiente del contratto.

 

La norma è sicuramente applicabile a  tutti i contratti e, quindi, anche  ai contratti di locazione di immobili, siano essi commerciali, che abitativi.

 

La chiusura obbligata degli esercizi, ristoranti, negozi, ed in generale, delle attività commerciali a contatto con il pubblico,  per effetto del coronavirus, determina la conseguenza che chi è tenuto ogni mese alla corresponsione di un canone/affitto possa non essere nelle condizioni di adempiere in tutto o in parte.

 

La disposizione sopra indicata nel precisare che "Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti", non significa, tuttavia, che l'obbligazione debba, per questo estinguersi.

 

Si tratta, infatti, di una  disposizione speciale e temporanea (collegata all'effetto corona virus) che, se da un lato incide su due principi generali, ossia sulla responsabilità derivante dall'inadempimento (ex art. 1218 c.c.) ed in tema di risarcimento del danno (ex art. 1223 c.c.), dall'altro lato, non determina l’estinzione dell'obbligazione, ma semplicemente, limita le conseguenze risarcitorie dell'inadempimento stesso.

 

Come è noto, infatti, l'obbligazione del locatore è quella di permettere il godimento dell'immobile e ciò comunque non è certo precluso dal corona-virus, mentre l'inadempimento del conduttore (e non dell'inadempimento del locatore) potrà essere valutato per esimere una responsabilità, ma non per considerare pagato ciò che non lo è, sempre chè si dia prova che le misure di contenimento  abbiano costituito impedimento non superabile con l’ordinaria diligenza.

 

In altre parole, il canone è da corrispondere e se, in questo periodo, non è stato pagato, non è annullato o scontato in tutto o in parte, in quanto la norma del decreto legge, essendo di natura speciale, deve essere interpretata limitatamente alla fattispecie trattata, ossia alle conseguenze del mancato o ritardato adempimento, ma non nel senso di cancellare le obbligazioni di una parte contrattuale. 

 

Che poi si possano invocare altri istituti, come l'impossibilità sopravvenuta della prestazione oppure l'eccessiva onerosità, siamo in altri campi, non regolati dal predetto decreto.

 

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