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Coronavirus: canoni riscossi o non riscossi, quali conseguenze fiscali?

Coronavirus: canoni riscossi o non riscossi, quali conseguenze fiscali?

L’articolo 65 del Decreto Cura Italia espressamente specifica che gli immobili oggetto di locazione (per cui è possibile fruire del credito d’imposta) devono essere classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), ed esclude quelli adibiti alle attività essenziali..

 

Come chiarito dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare 8/E del 3.4.2020, restano, quindi, esclusi dal credito d’imposta previsto dal Decreto i contratti di locazione di immobili rientranti nelle altre categorie catastali anche se aventi destinazione commerciale, come ad esempio la categoria D/8.

 

L' Agenzia delle Entrate ha chiarito che deve trattarsi di spesa sostenuta, ossia il credito di imposta 

si può avere soltanto a fronte del pagamento del canone, e  ciò ad ulteriore  dimostrazione che il pagamento del canone non può essere sospeso per effetto dell'emergenza coronavirus e ciò legittima ulteriormente l'interpretazione offerta  a proposito dell'art. 91,di cui al Decreto stesso, applicabile a tutti i contratti e quindi anche a quelli di locazione..

 

Cosa accade se il conduttore non corrisponde in tutto o in parte il canone?

 

I Decreti in tema di coronavirus nulla prevedono in proposito a modifica delle disposizioni già in vigore.

 

L'art. 26 del TUIR dispone infatti che  i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il  formare il reddito complessivo dei soggetti proprietari di immobile.

 

Occorre, tuttavia, distinguere tra locazioni ad uso commerciale ed ad uso  abitativo.

 

Nel primo caso, ossia per le locazioni ad uso commerciale, (come per quelle ad uso abitativo i  cui contratti siano stati stipulati prima del 1° gennaio 2020) :

- i canoni di locazione non percepiti devono essere sempre e comunque dichiarati, a meno che non si dimostri che il contratto di locazione sia cessato;

- le imposte versate per i canoni non percepiti non possono essere recuperate sotto forma di credito d’imposta.

 

Per dimostrare la cessazione del contratto o la sua risoluzione, a fronte di un inadempimento del conduttore, quale quello del canone, la via più rapida è sicuramente quella dello sfratto per morosità in quanto il provvedimento di convalida si potrà ottenere nel giro di poco più di un mese, per cui rimarrebbero soggetti a tassazione i canoni non percepiti in precedenza, previo comunque comunicazione all'Agenzia delle Entrate del provvedimento stesso.

 

Ogni altra soluzione, si ritiene possa rivelarsi  più lunga, come per esempio la diffida stragiudiziale ad adempiere, comminando, in caso di mancato pagamento del canone,  la risoluzione del contratto, anche perchè il conduttore potrebbe contestarla, seppur infondatamente..

Viceversa, la risoluzione consensuale, sarebbe l'ipotesi più semplice, ma ciò implicherebbe un accordo tra le parti  difficile da raggiungere perchè di solito il conduttore  ha interesse a procrastinare la riconsegna dei local, in attesa che si chiarisca la situazione.

 

Una soluzione intermedia, potrebbe essere, se percorribile,  quella di far pronunciare in sede di convalida la risoluzione del contratto, per effetto del mancato pagamento alla diffida ad adempiere inviata precedentemente alla notifica dell'intimazione di sfratto, così dando effetto retroattivo alla risoluzione già intervenuta a tale data, precedente al provvedimento di convalida..

 

Altra soluzione, invece, offerta dall'emergenza coronavirus potrebbe essere quella di rinegoziare il contratto con cui si preveda una riduzione del canone, scrittura esente da spese, come previsto  dall'art. 19 del  DL n. 133/2014, laddove viene precisato che “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

 

 

Ciò permetterebbe al proprietario di dichiarare il canone inferiore, ma presumibilmente pagato dal conduttore ed, a quest'ultimo, di portare avanti l'attività in quei locali.

 

Nel secondo caso, ossia per le locazioni ad uso abitativo, il trattamento è più favorevole:

- i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito, qualora sia documentata  l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento (senza dover attendere l'effettiva cessazione del contratto);

- è, invece, riconosciuto un credito d' imposta commisurato alle somme nel frattempo non riscosse.

 

 

 

 

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